五大城市二手楼市平稳度过红五月
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京、津、沪、穗5月二手价格稳中有涨，深价格下浮变缓
在平淡和质疑声中，商品房市场默默的迎来“红五月”，全国各大城市的二手商品房市场在漫长的市场观望中以“厚积薄发”的态势平稳度过。北京中原三级市场研究部的专业人士依据中原五大城市的“中原中高档二手商品房领先指数报告”为消费者做一简单的分析和比较，希望可以对准购房消费者在分析市场走势等方面有所帮助。
一、五大城市5月份价格走势：京、津、沪、穗稳中有涨，深下浮变缓
如下图所示，五月份北京、上海、天津、广州的中高档二手商品房价格都有不同程度上涨，其中北京的涨幅为0.86%，上海涨幅0.63%，天津的涨幅为1.01%，广州的涨幅为0.60%。同时我们也看到，深圳的中高档二手商品房价格持续下浮，但下浮幅度明显缩小，下浮幅度为0.40%，即五月份五大城市整体的价格水平与四月份比较基本保持稳定。
二、五大城市价格走势原因分析
（一）共性原因分析
商品市场在漫长的观望期中逐渐趋于平淡，五月各大城市的二手商品房价格保持稳定，一方面源于一些消费者刚性自住需求逐渐释放，无心继续观望下去；另一方面源于市场供给的沉淀和5月份诸多打折让利措施的刺激。刚性需求和理性报价的双重作用，使得观望期的五月楼市没有出现大的波动，持续保持回暖态势。
（二）五大城市价格变化的各自原因分析
1、北京
据北京中原三级市场研究部对监测楼盘的统计：2008年05月份北京中高档二手商品房成交均价为13963.77元/平方米，二手商品房买卖领先指数为231点，环比2008年04月份上涨0.86%，相比较2008年04月份 1.11%的涨幅微有回落。同时，2008年05月份北京中高档二手商品房买卖成交量环比04月份有了5.87%的上涨。由此可见，北京中高档二手商品房市场在2008年5月份持续回暖走缓。
经历了3月回暖，4月走缓的京城楼市变化，5月的京城中高档二手商品房市场继续回暖走缓的原因如下：
1）五一假期虽然有所缩水，但这样的小黄金周反而更促使京城有置业需求的消费者去积极的看房、选房、购房，从而促使京城楼市在五月保持了持续回暖的态势，表现在价格和成交量方面均有所上涨。
2）五月新开盘的一手项目仍旧延续前几个月的区域分布特点，大多数都位于五环以外的远郊区域，从而限制部分的购买人群，促成京城二手市场的活跃，也带动中高档二手商品房成交量和价格的上涨。
3）奥运会日渐临近，一部分消费者仍抱有奥运会后房价会下浮的思想，观望情绪仍然非常浓厚，因此，表现为5月楼市的回暖趋缓。
（数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考）
2、上海
2008年5月中原（上海）领先指数为162点，样本成交均价为18437元/平方米，环比上涨0.63个百分点，在成交价格保持高位的同时，本月二手房成交量却有所回落，根据中原统计数据显示，本月成交量较上月减少了20%左右。总体来说，5月上海二手房市场呈现价稳量跌的态势。
上海的二手房成交量已经连续两个月没有出现增长，由上月的成交量持平到本月的缩量减少，明显反映出目前市场上客户的购房意愿不强，持币观望的客户在逐渐增加。目前上海高高在上、跌不下来的房价和通货膨胀等因素已经让购房者要承受较大的压力，而诸如深圳、广州等一线城市房价的下跌，让购房者对上海房价下跌的预期逐步强烈，加之中央回笼市场资金的力度有增无减，而房地产政策目前处于一个真空期，让较多的购房者看不清市场的发展态势，宁愿采取保守的观望心理来等待市场形势的明朗。另一方面，由于房价的持续走高以及租赁市场的活跃，导致部分业主捂盘惜售或是转售为租，期待房价能持续的上涨，也在一定程度上影响了二手房的成交量。
（数据来源：上海中原，仅供参考）
3、天津
2008年5月中原（天津）领先指数为224点，环比增长1.01%，样本楼盘成交均价为8194（元/平方米）。另外根据中原统计，本月市内六区成交量与上月基本持平。整体市场呈现价格稳中有升的态势。
奥运会的临近和“拐点论”所产生的观望情绪尚未消散，5.12四川大地震对客户的购买情绪又产生了一定的负面影响。因此，本月市场并没有真正的活跃起来，成交量没有出现大幅的上涨。但另一方面，刚性需求的大量存在，使成交量并未出现走跌趋势，而是基本与上月持平。
与建在市郊或价位较高的城中地段的一手房相比，二手房具有较强的竞争力，仍是购房者的关注焦点。
而之前部分开发商有选择的促销性打折，并没有对二手房市场价格产生过多的影响。一方面，天津二手房业主大多不受资金问题的限制，并不急于售房；另一方面，客户的转买为租在暗示观望情绪的同时，也预示了市场需求的潜力，卖方市场对后市发展充满信心。
（数据来源：天津中原，仅供参考）
4、广州
5月，中原（广州）领先指数为167.4，环比小幅上升0.6个百分点。随着市场观望性需求的逐渐释放，以及房价下调累积效果的显现，广州二手住宅交易量有了明显回升。相应的二手住宅价格，从2007年底起，经历了价格下调-降幅收窄-维持平稳-小幅上升，中原指数的“U”型变化轨迹，虽不能明显预示广州房价又进入上升期，但可以说明相对于前几个月，目前二手房价已经被越来越多的人所接受。
根据广州中原成交预估全市二手住宅成交量，5月份将环比增长约两成，这也是支撑5月房价上涨的最主要因素。前几个月，受观望氛围以及一手促销的影响，二手成交主要以低端物业为主，而低端物业的价格波动空间有限，与市场主流产品差异大，所以源自真实成交的价格指数2-4月份基本保持稳定。5月份，恰逢一手住宅的推货、促销高峰，长期观望的需求在连续下调的价格累积效应下，旺盛的人气被营造出来，带动或转化成二手需求。虽然二手住宅成交依然以年轻、首次置业者为主，但结构更加丰富，尤其是中高端物业有明显增加，甚至投资性置业又在局部开始出现，这些都是支撑价格小幅上升的重要因素。
（数据来源：广州中原，仅供参考）
5、深圳
2008年5月中原（深圳）领先指数为218点，样本成交均价11,536元/平方米，环比跌幅0.4%。根据深圳中原的数据统计显示，本月成交面积环比4月上涨了1.66%，可以说08年5月深圳二手房市场保持了相对稳定，基本与4月水平持平。
5月份成交保持稳定是在预料之中的，本月市场面临多方面力量，月初的春交会吸引了部分客户，使部分成交分流到一手市场。市场长时间未能有大的突破，也进一步减弱了消费者对后市的信心。与此同时，市场价格保持在低位，吸引了部分观望的自住型客户，这一部分需求的释放有效的对冲了市场上的负面影响，5月的市场格局用一个词来形容的话，是一个僵持的局面，虽然现在看来保持了一定的平衡，但是总体来说，目前的市场平衡是相对脆弱的，一旦后市出现不可预期的因素对市场形成较大的影响，今日的平衡将会被轻松打破。
现在市场的价格已经到了较低的位置，但市场反应的冷淡显示消费者对目前的价位仍然不满意，价格的继续下跌对市场有利有弊，其影响目前难以估量，因此目前价格的走势仍然不甚明朗。
（数据来源：深圳中原，仅供参考）
综上，通过对京、津、沪、穗、深五大城市5月中高档二手商品房的成交价格的比较分析，北京中原三级市场研究部的专业人士认为，在漫长的市场观望期中，市场供需双方逐渐趋于理性，分别以刚性自住需求和供给让利方式支撑着整个市场，二手商品房市场价格也在双方的共同作用下保持平稳态势，北京、上海、天津、广州四城市二手房价格稳中有涨，深圳价格下浮幅度也逐渐缩小，整个二手商品房市场平稳度过楼市“红五月”。
