北京市房价：崩溃的“前夜”还是复苏的开始？
珠三角“一泻千里”，长三角“土崩瓦解”，2008年，全国房地产市场只回荡着一个声音：降价，降价，降价??与深圳、东莞、杭州等降价“重灾区”相比，北京只能算是“微寒”。
而在重重面纱之后，难以掩饰的是房价的一路滑落。北京房价究竟降了多少？又将降到多少？现在的市场，是处在“大降价”的前夜？还是已经“触底”？
大部分市场人士都相信，号称“房价最后堡垒”的北京市场，降价已经不可避免；但是从9、10月份的各在售楼盘来看，大幅度的降价行为并不多见10 月14 日，北京朝阳区法院，本市首起因房屋降价引发的诉讼正在开庭。
2008 年5 月，涂女士在朝阳区十里堡附近的东恒时代家园购买了一套房屋，当时每平方米2.29 万元，总价220 万元。而就在签订合同仅10 天后，涂女士发现同样的户型，房价每平方米降了1800 元，整套房屋降了14.7 万元。一怒之下，业主将开发商北京方恒置业股份有限公司告上法庭，要求退房或者获得差价补偿。
无论是法律还是舆论，涂女士的官司很难获得支持。值得玩味的是，现如今，东恒时代已经降到18000 元/ 平米，涂女士那套房子，如今的降价已经超过40 万元。
也就是说，即使官司打赢，涂女士也无法收回损失。
“做好准备一个月起诉一次，因为房价每个月都会降的。”网友如此评论，这正是大多数人包括业内人士对于北京房价的预测！
温和的“普降”
从开发商到购房者，都已经承认，北京房价已经出现实质性下跌。根据一项调查，目前除星河湾、泛海国际居住区等少数高端项目的售价略有上涨或者保持稳定，约八成的楼盘均出现了价格下降；甚至有部分楼盘降幅相当可观。
国庆期间，龙湖· 花盛香醍针对少数“关系户”推出了一批“特价房”，均价7800 元/ 平米，与13500 元/ 平米的开盘价相比，等于低于6 折。此后，房价略有回升，但也保持在8000 元/ 平米左右的水平。
天鸿旗下的万象新天是另一个降价“明星楼盘”；在9 月份前，社区对外报价是毛坯13000 元/ 平米，但是推出的特价房已经在11000 元/ 平米左右。9 月中旬，第四期罗兰大道推出后，直接以团购的名义将价格降到了8271 元/ 平米，均价9050 元/ 平米。降幅超过30%。
2008 年7 月，位于西南三环六里桥区域的保利· 百合花园开盘，当时，低于15000 元/ 平米的开盘价，使销售现场极为火爆，据称当日便实现销售额9 亿元。此后，均价一直保持在16000 元/ 平米。10月，项目推出36 套特价婚房，户型为小两居75-80 平米，朝南，首付18 万元起。折合总价90 万元起，价格比前期直降约4000元/ 平米。记者在房地产交易管理网上也看到，10 月14 日，保利· 百合花园卖出的3套特价房，成交均价12671 元/ 平米。
多次成为“领跌先锋”的万科，在北京的降价远不如长三角火爆。但即使如此，几次特价房销售还是成为了业界关注的焦点。
特价6800 元每平米的万科四季花城，降价达千元左右；特价60 万元左右一套的万科中粮紫苑LOFT 产品，与高峰价格降幅更是达到近4000 元。
不过，与珠三角、长三角相比，北京的降价幅度显然温和得多。据本刊调查，除了少量降价“明星”外，北京绝大多数的楼盘采取的不过是一次性付款9.5 折到9.7 折、按揭付款9.8 折到9.9 折的小幅优惠。即使打着“团购”旗号的降价，优惠幅度也并不大，多在9.5 折以上。
同时，市面上的“降价”信息，也是鱼龙混杂，真假莫辨。一些“火辣辣”的高折扣、大降价，其实不过是开发商进行的小范围试探。比如曾传出6.3 折的远洋山水，实际上只有一套该折扣幅度的房子；曾号称4.6 折出售的万年花城，被证明是关系户特别照顾的结果；而中国第一商城的“直降7000”元，则是一个经过了近10 年烂尾和倒手的改头换面项目。
总体而言，北京大部分的楼盘价格依然高于2007 年11 月的水平，在北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋看来，目前房价所调整的，仅仅是开发商的报价，而并非真实的价格，“尽管出现了种种楼市利空的表现，北京市的房价还没有出现普通人所期望的大跌。”
中广信地产服务机构副总经理卢校也认为，“我更愿意说北京房地产市场进入了一个销售的困难期，成交量低下才是市场的真实表现，至于是否进入一个全面的降价通道现在还不好下判断。”卢校表示，从9、10 月份的成交量来看，市场上大部分项目销售都很困难，整个北京市同期交易量和2007 年同期对比大概下降了40% 以上。在这样的一个市场环境下，肯定会有一些受到现金流影响的发展商选择降价割肉甩卖，以此来保留存活在市场的机会。
降价试探“由浅入深”
从送物业费、送汽车、送家电之类的实物促销，到明码标价的“直降XX 万”；从半遮半掩的小幅度折扣，到各类名目的特价房促销。纵观2008年北京“降价”历程，“向下”的趋势明显，其过程却充满了犹疑与试探。
早在今年1 月，北京住宅市场就出现若干以“春节特惠”为口号的打折销售。这可谓“降价”的第一阶段，以“实物赠送”为基本特征。其典型项目是位于回龙观的东亚· 上北中心派发的20 年物业费等“礼包”与珠江· 奥古斯塔城邦“买联排别墅送宝马”的优惠活动。
2008 年3 月，北京万科中粮假日风景10 号楼开盘，一次性付款可以享受9.3 折的优惠。当时，这可谓市场上“明码标价”的最低折扣。由此，北京降价进入了“小幅折扣”
的第二阶段。开发商们显然希望借助北京3、4 月份的传统销售旺季，改变楼盘的滞销状态；但另一方面，多数人并未意识到楼市“寒冬”的严厉，不愿意削薄自己的利润，于是，93—98 折的小幅折扣，成为这阶段开发商的惯用伎俩。希望以这种“小恩小惠”刺激市场。
购房人并未因此买账，开发商的资金链却越来越紧张。在银根紧缩和销售低迷的双重压力下，从4、5 月起，京城降价向纵深发展。其“代表招式”，第一是新盘的“低价入市”；第二是老项目纷纷推出“特价房”。
2008 年初，沿海赛洛城的七期更名“美利山”，开盘价格比同区域均价每平米低3000 元，一时间被炒得沸沸扬扬。此后，大成时代中心、东方郁金香、紫金新干线、银谷美泉、媒体村公寓、保利· 百合花园等多个新项目在入市时，都参比周边楼盘价格，降低10%—25%。比较理性的定价策略，使这些项目获得了不错的销售业绩。
随着时间的推移，新盘的“低价”也越发明显。7 月底，位于二环内，菜市口路口以南的中信城，以均价18500 元/ 平米的低价高调入市，而不远处的一个高档精装项目均价一直保持在40000 元/ 平米。9 月，位于通州的新通国际花园三期起价6800 元/ 平米，不仅大大低于项目一期的均价9400元/ 平米、二期的均价8600 元/ 平米，也低于目前通州的其他新盘价格。
新项目没有“历史包袱”，在价格策略上比较灵活；老盘的顾虑则要更多。开发商想到的一个理由就是“特价房”：根据特定的户型、朝向、面积、楼层，将项目中部分房源列为“特价房”，其价格大幅优惠。
如果直喊“降价”，能不能卖出房子尚属未知数，一旦引发老业主的退房则是得不偿失。位于燕莎区域的波菲特国际公寓，在6 月底推出5 套特价房，销售价格为19800元/ 平米，与项目28000 元/ 平米的“开价”相比，相当于打了个7 折。
“特价房”战略一直沿用到今天，因为其优势在于极其灵活。如果策略有效，购房人“上钩”的多了，开发商完全可以声称“特价房售完”，把价格重新涨上去；相反，销售状况一般，“特价房”其实也就是“降价房”的代名词。
奥运之后，京城楼市开始了新一轮的降价潮。也由此诞生了龙湖· 花盛香醍这样的“五折盘”。从目前的局势来看，这一轮降价之风恐怕还远远没有停止。
模糊“定价”
从实际数据来看，北京的房价是降了。
但本刊记者对若干楼盘进行一番实地调查，却又感觉降价并不普遍，售楼人员所说的“优惠”，无非也就是打个9 几折。“降”与“不降”，其后到底有什么奥妙？
记者发现：北京降价了没有？降了多少价？这些问题之所以显得扑朔迷离，一个原因是各楼盘降价的“无规律性”。或者说，楼盘降价与否，其决定性因素并不是区域和产品类型，而是开发商的资金链情况。
华润置地除了将西堤红山开盘价降低外，橡树湾、凤凰置地公馆等盘，极少打折；而同样是品牌开发商，首开的知语城、国风上观、A-Z Town 等项目，降价幅度都相当可观。这背后的主要原因，恐怕是开发商财力的不同。
北京降价的“朦胧”，还因为其定价的“模糊”。
以四惠桥的壹线国际为例，该项目去年12 月成交均价16991 元/ 平米，从今年5月份开始，项目成交均价持续下降，当月为16008 元/ 平米，6 月份降至15700 元/ 平米，7 月份下落到15367 元/ 平米；如今的价格则是13000 元/ 平米。每平米降了4000 元，幅度已经超过20%。但是，这一连串“降价史”，购房人是不能指望销售人员告诉你的。
售楼员的“开口价”必定是相对高价，购房人最终能拿到怎样的折扣，则具有相当大的机动性——购房人的精明程度与谈判能力可能是其中重要的因素。
记者还了解到，部分项目有心降价，却没有那个胆，怕的就是老业主退房。
位于三环内的某项目的销售经理告诉记者，他们的楼盘2007 年初定价1 万元；到了2007 年底，价格已经涨到1 万9 千元了。进入2008 年，房子已经卖出大半，剩下的房子销售却进入了瓶颈。“现在，来看房的人心理预期和我们售价的落差在4000元左右，我们如果降价4000 元，倒不会亏本，其实最怕的是前期的业主违约。”
这位销售经理解释说，既然是买卖行为，购房者在签购房合同的时候，合同上会有一定数额的违约金，这个违约金一般不会超过7.5%，定太高了违反规定。只要支付了违约金其他钱款可以收回。只要业主没有办下权证，合同就可以违约。“过去楼市好的时候，对于没有收房的业主我们会打电话，说您再不来就违约了，我们就要收回房子了。现在没来收房的业主我们也不敢惊动，提违约等于正中下怀。”所以如果房价下降的幅度超过10%，对于没有履行完合同的购房者来说违约就可能会更有利。
“大降价”的前夜？
北京的房价逐渐松动，但还不足以打动购房者。这反而造成部分购买人认为目前的价格还没有到“底”，被买涨不买跌的心理左右着，而那些不着急解决住房问题的购房人，更是冷眼旁观着，静观市场趋势。
“十一”黄金周的销售数据就直接证明了这一点。根据亚豪地产机构副总经理王英男的分析，同往年的黄金周相比，今年京城各大在售项目出现了蜂拥开盘的现象，众多在售项目渴望在今年最后的黄金周快速销售，各大项目纷纷使出促销杀手锏，“超低折扣、特价房、选房送大礼”等一系列起到刺激市场的销售词语频现。但是，北京房地产交易管理网的数据则表明，在9 月29 日至10 月4 日，北京住宅成交仅1988 套，其中，限价房占781 套，另有622 套是经济适用房，商品房实际销售仅为585 套，日均销售不足84 套，与去年“十一黄金周”日均签约246套相比下降了66%。
面对此番惨景，众多分析人士相信，如果政府不救市，北京房价还会降下去！
年关临近，开发企业的资金将进入最困难阶段：银行贷款要还，欠政府的税收要交，工程款要结算，各种材料和服务供应商的款项也要结；而近期进入市场的项目数量还非常之大，年底供应量还会进一步上升，预计销售回款的压力也会越来越大，开发商最难受的日子即将到来（上市公司还要冲业绩，否则年报会一塌糊涂，明年的资金就没着落）。杨少锋认为，年底资金链最紧的时候，开发商最现实的自救办法莫过于降价自救。“余下的一个多月，是北京众多项目最后的自救机会，不降价加快销售速度，就只能是硬抗眼睁睁看着自己的客户被其他降价项目抢走。”据他估计，“目前，北京房价的泡沫大概有15％ ~20％，今年年底将会明显回落。”
中原地产华北区总经理李文杰的看法与之相似：随着年底的临近，房地产整个行业的资金链继续紧绷，在无法得到输血的情况下，楼市的进一步调整将会继续。这一轮的回调将进一步挤掉投资者的泡沫，因此按照这一趋势估计，楼市当前的10%-15% 的调整是不够的，到年底前应该还有10% 的减价空间。
救房地产就是救宏观经济？
房价持续下行，交易持续冷淡，开发商惶惶不可终日。而就在此时，“解放军”似乎真的要来了。
据《每日经济报道》提供的消息：全国工商联住宅产业商会会长聂梅生透露，由住宅和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政有望在下月推出，具体方案包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。
“黄金周”后，楼市交易数据显示全面大面积歉收。甚至西安、南京、长沙、福州、厦门等城市，在国庆节前就公布了一系列救市措施；然而根据成交数据，这些城市的住房销售情况依然难见起色，救市效果显然并不理想。于是，“黄金周”数据刚刚公布，紧接着就传来中央近期可能对房地产“松绑”的消息。据此可见，政府的确下定了救市决心。
