08年地产启示录

    市场会告别高增长吗？

    楼市能否迎来新的复苏？

    房地产会重新赢得购房者吗？

    08年我们经历了什么？

    08年对于中国房地产而言是悲喜交加的一年，在此之前，直至07年下半年的时候，尽管市场数据已反映出地产的疲软，但那时开发商仍以高调的姿态对外宣称“no problem”。而实际上早从2004年开始，银行的加息就表达了宏观调控上为经济降温的意图，这种调控在07年下半年已然生效。只是很多的开发商不愿意接受或回避这个现状。进入08年，随着银根紧缩带来的影响加剧，消费者持币观望的情绪高涨，开发商融资渠道的锐减，全球性的金融危机的到来，这种调控效果表现的更加明显。中国房地产由“过热”变成“求生”已成不争的事实。乃至于在08年上半年的时候，就有人高呼地产的“寒流”来袭。

    十月份国家统计局公布的经济数据不容乐观，2008年1-9月份，GDP为201631亿元，按可比价格计算，同比增长9.9%，比上年同期回落2.3个百分点。同时今年9月份CPI较上年同期增长4.6%，低于8月份的4.9%，为今年最低增速。总所周知，房地产占GDP的比例约为10%以上，占国内固定投资的25%，涉及产业数十种之多，故业内有牵一发而动全身的说法。08年房地产的不振无疑为经济数据放缓的原因之一。至于CPI，尽管我们知道CPI是不包含商品房房价的，但商品房消费却脱离不了中国市场经济范畴之外。近日笔者在与威海某地产商闲聊时得知，整个威海市在9月份的销售量为8栋，虽然数据不一定真实，但从某种意义上却反映出地产消费的萎靡。作为推动GDP的三驾马车之一，消费的重要性不言而喻，而消费指数的不振，会直接影响到经济发展的步伐。

    消费指数的不振原因很多。就好比我们反复强调GDP，在利率工具运用到极致的今天，民众关注的不是某一产业占GDP的比例是12%还是9%，而是GDP中税收、利润、工资三个指标的比例。2007年企业蓝皮书中数据显示，1990-2005年，我国工资性收入占GDP的比例降低了12个百分点。我们知道税赋比例高而工资比例低的GDP分配是有利于出口和投资，不利于消费的。投资与消费的比例关系严重失调，已成为较长时期以来我国经济的一大特征。从长远来看，投资与消费比例失调，就会造成国内有效需求特别是消费需求不足。这是人口红利的问题同时也是中国政府始终不渝努力改变的方向。再比如很多人常说的一个词——“消费信心”，消费信心相对与工资收入、物价上涨等因素无疑是软性的。这种信心是消费者对市场满意与否的一种潜在反馈，而这种反馈是带有极强的“传染性”的，从小说起是一个消费者以家长里短的方式说服另一个消费者，从大说起则是一个区域的市场消费情况波动整个大区域。消费信心、消费理念这类潜意识上的因素是消费者受市场环境影响长期积累的一种爆发。

    结合这些市场现状，中国房地产在经历了十年黄金时代后，于08年陷入困境，似乎是一种可预测的必然。这就比如股市中的波形一样，有高有低有起有落。

    然而，08年房地产遭遇的“寒流”有多寒尚只存留在意识表层的时候，央行接连的降息了，一些城市的补助政策也纷纷出台。这仿佛是在传达一种“信号”，以致于很多地产人奔走相告“暖春”即将到来。富有戏剧性的是，中国房地产因受调控与国际金融的影响而“雪上加霜”，又因金融危机的扩大而获得利好调控。就在10月22日，国家财政部决定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。这一利好调控无疑为08年萎靡的房地产注入了一针强心剂。

回顾之前的路程，用峰回路转来形容房地产这一年最为恰当不过。08年的房地产，掺杂了太多的爱恨、太多的转折，每一次的起落都交汇了购房者的视线，活脱脱一本悲喜交加的记实体小说。

市场经济下的“非转农”

    之前关于降息的讨论很多，笔者基本上认同一种说法，那就是降息的初衷并不是针对房地产。但笔者认为需要把“并不是”更换成“并不只”。我们知道经济政策的抓放式调节机制，主要是指对那些管理国民经济全局具有重要意义的，属于稳态型的经济政策的调节。并不同于一些地方政府制定的和在一些具体领域中执行的中观和微观层次的政策。我们说降息政策并不是针对房地产市场而推出的时候，需做好“市场”这门功课，毕竟房地产做为市场中不可忽视的一个因素，绝不该刻意的忽略。“并不是”与“并不只”，两者虽然仅一字之差意义却大为不同，这是一个点和面的问题。虽然这次降息的初衷并不是针对某一产业，而是从整体层面的一次降息。但无论如何，房地产市场作为参与国民经济的重要部分，这次降息仍深刻的影响着房地产。

    结合最近的几次降息，笔者想到了历史几次著名的“休养生息”。我们知道经济政策是一个国家最主要的政策之一，它关系到一个国家的经济命脉，决定着国家的兴衰。早在二千多年前，中国古代经济学家就已认识到：一个社会能有多少人从事工商业活动，取决于农业劳动者在满足其自身消费外，能提供多少剩余产品，古代农业可以说是经济唯一的支撑命脉。古代统治者就是通过“休养生息”的经济政策，正确地处理了经济生活的矛盾，在有限的农业生产力水平下，尽量实现了生产资源的合理配置，使得中国古代农业经济获得了持续的发展，所以“休养生息”一般特指的是农业经济。西汉的文帝、景帝就曾为了缓和这种社会矛盾、提高国力，从而实施了一系列的仁政，进行了一系列针对农业的轻徭薄负、修养生息的政策，并造就了古代著名的文景之治。此次央行的降息，虽然是从全球金融、国民经济角度一次调控，但从某种意义上迎合了政府民生的政策，非常准确、到位，是着眼于为企业减负，与财政减税有同工之妙。这是一次对顺应市场需求、对紧缩性信贷政策的微调。是一次市场经济下的“非转农”。

    市场经济学告诉我们，一个健康的市场需要“百家争鸣”，大型的企业固然能集中优势创造出更大价值，但数量庞大的中小企业则为整个市场增添了不可比拟的活力和利润。只有遵循这种比例关系，国家的各个经济部门才能协调发展。本次央行降息就旨在为中小型企业（包括房地产企业）带来了福祉。从政府而言，每一项决策都是经过反复论证和严谨考量的，而对于房地产业来说，这样的一次调控也是及时且意义重大的，假以时日调节后的效果将是极大增强民众购买的信心，一扫市场的萎靡。只是这次调整尚未多久，关于降息的争论尚未结束，降息的“风头”便被国家针对性的“救市”政策所抢，导致效果并不明显而已。当然，这与“非转农”式的调节手段和目前地产行业的衰败相比，见效仍稍显滞后且力度稍弱不无关系。实际上降息的效果远不如人们目前所看到这般影响甚微。“休养生息”的手段是一种类似于中药般的缓补，虽然不如随后的“救市”政策更直接、更让市场鼓舞，但它的效果从某种层面上讲是大于“救市”的。毕竟让购房者恢复信心，并不是一蹴而就的，这将是一个缓慢的过程。

“big player”and“small player”

    在全球经济下，各个国家的经济关联愈发密切。美国是一个名副其实的“big player”（大玩家），而发展中国家无疑成为了“small player”（小玩家）。但正所谓大有大作小有小作，由于美国无力也无意承担世界经济的维稳责任而触发的经济海啸，恰恰凸显出了以中国为代表的较为成熟的新型经济体。

    2000年以后，美国10%以上的房价增长成为常态，宽松的信贷保证了这种投资行为的扩大。有专家认为，2000年美国纳斯达克股市泡沫破灭之后，美国经济并没因此出现衰退，主要是房地产市场的繁荣支撑。但是，从2006年中期开始，美国房地产市场开始降温，房地产的价格出现下滑。2006年8月，美国旧房销售中间价比上年同期下降1.2%，11年来首次出现同比下跌。美国房价增长速度下降、市场购买力缩水，大量的新房空置抑制了房价，房地产逐渐陷入低迷。而随着美国房地产市场形势逆转，住房信贷市场潜在的风险开始逐渐表现出来。因此很多专家认为此次全球性金融危机的爆发并不是偶然的，除了欧美经济体制的粘联性把危机扩大和转嫁给其他国家以外，也可以看做是美国房地产市场下滑滞后效应的集中体现。正所谓成也萧何败萧何，由此不难看出，在大的市场背景下，房地产就是那个支点，过低过高都有可能导致市场的动荡，调节市场，最快捷也最有效的方向就在房地产。

    而之所以谈到美国，除了它带给我们的启发以外，另一个原因是因为无论降息也好，救市也罢。都和这次由美国转嫁出的全球性金融危机相关。我们说，降息是因为中国在世界经济体系中无法独善其身，救市则是为了拉动经济发展的一种调控手段。换言之，如果把中国的降息比做一次配合全球抵挡金融海啸的“维和”行动。那么救市则为中国调控楼市、安民固本以应对国际严峻经济形式的“广积粮”。值得庆幸的是，在中国房地产相关贷款占银行信贷比例很低，一项数据表明，8月末按揭贷款占银行总贷款的10%，而开发贷款占比则为7%，这样的规模，无论中国地产行业怎样恶化，远不能和美国地产金融危机相提并论，更不会造成深远的影响，这显然要归功于政府的调控得当。在世界范围内，中国对经济、社会的调控能力是屈指可数的。

给市场一个支点

    阿基米德曾经说过，给我一个我可以撬动整个地球。在今天的市场环境下，这并不是空想。

    最近关注这样一则消息，海关总署公布的出口信息显示，8月份，中国出口总值为1348.7亿美元，同比增长21.1%。这原本是一份“漂亮”的成绩单，但是这份成绩单背后却隐藏着重重危机。如果扣除美元贬值和人民币对内贬值因素影响，8月份实际出口增长率仅为3%～5％左右。一位厦门归来的朋友这样向我描述，沿海出口型公司的境况：“基本上都在裁员，订单数量比以往少了很多，有些近千人的出口加工型工厂面临或已经倒闭。当地的就业形式及其严峻。”。

    如果说08年的前三个季度，中国出口贸易感受到的是来自美国的压力，那么随后而来的有可能是欧洲的寒流。德国市场调查公司GFK发布的数据显示，欧盟今年的经济前景十分暗淡。德国8月份的消费者信心指数为2.1，低于7月的3.6，且为2003年6月以来最低。此外，8月的收入增长预期指数也从7月的-7.2降至-20。整个欧盟的经济信心指数，已经从2007年10月的105.4，滑落至今年8月的94.9，欧盟工业信心指数也从1.7下滑到-4.7。欧盟经济放缓的压力已经在不断积聚。更加让人担忧的是，中国海关总署公布的数据显示，今年前8个月，欧盟继续为中国第一大贸易伙伴，中欧双边贸易总值为2833.2亿美元，同比增长26.9%。欧盟经济的放缓，将会使中国出口形势更为严峻。在世界经济衰退的大环境下，在同样的国际出口环境下，中国的出口贸易与其他国家相比下跌得更快。再扣掉美元的贬值等因素，它的实际增长率有可能为负。

    不难猜测，中国出口的困局是这次救市政策的主要原因。现在很多学者、专家在讨论“救市”是否正确，出现的时机是否过早。其实笔者认为这样的讨论是需要的，但不是须要的。无论如何国家的政策已经出台，在新政策、新机遇面前我们要思考的问题无外乎以下几点：一、“救市”、“救房市”的本质是什么？二、“救市”如何才能达到预期的效果？三、“救市”作为一种调控，是长周期还是短周期。

    首先，从国内经济形势看，拉动国民经济发展的“三驾马车”疲态渐现，经济减速风险日益增大。随着金融危机的蔓延，引领美国经济增长的消费可能失去动力，未来中国出口下降的速度可能加快；消费方面，尽管近期消费品零售额数据依然强劲，但扣除石油相关消费品因素之后，我国实际消费增速难言乐观。在外贸陷入困境的时候，为了保证经济又快又好的向前发展，拉动内需就成为当前最迫切的工作。毕竟世界经济是不以某一国家的意志力为转移的，包括美国。一个国家不能改变世界经济气候，却可以通过改变国内的经济环境达到发展。众所周知，房地产是拉动内需的重要力量，目前房地产业增加值占国内生产总值的比重达到5%左右；同时，从产业角度而言，房地产业与许多行业业存在直接与间接的联系。房地产业的健康稳定在一定程度上决定了其他行业的健康稳定；有数据表明，与房地产相关的直接贷款和间接贷款占人民币贷款余额的总比例可能近50%左右。目前银行业不良贷款开始反弹。因此，保持房地产业的健康稳定发展对于金融体系的稳定具有积极意义，所以说，虽然救房市不一定就是救市，但救房市是目前最行之有效的一种手段之一。。

    其次，救市要达到预期的目的？要救市，应该先救经济。房地产有什么牌来救经济。首先，我们国家目前仍处在高速增长期，城镇化进程依然迅猛，大规模的基础建设项目仍是重要的投资方向，而这些足可以弥补外资投资部份，也为房地产及其周边产业带来了广阔的市场；其次，在产业转移的大背景下，国际资本重新配置，即从发达国家持续流向发展中国家，特别是中国这样较为成熟的新兴经济体。在美国次级贷款危机愈演愈烈、美元加速贬值的时候，西方金融资本会从欧美国债中流出，到中国来寻找其增值机会，随之而来的或许是多渠道的融资模式，有利于改变以往地产单一的融资模式，一定程度上分担了国家金融风险。第三，现在房地产出现的一些问题，主要集中在一线、二线大型城市。但由于我们国家仍属于人口众多的农业大国，因此，未来可能会针对农村地区出台的一系列政策。极有可能会成为刺激农村消费增长的重要转折点。而一旦我们国家的农村房地产市场一旦启动，那我们对战胜这场金融危机就有了足够的胜算。

    最后，很多学者在思考这样一个问题，救市的周期会多久，三个“暂”字，让人不仅联想到暂时、短暂。然而既然明确了救市政策是为了更好的拉动内需，救市的周期也必然随着大环境的走势而变化。依目前的经济走向，笔者不禁臆断一次，救市政策至少一年以内不会有太大的变动，而一年之后程度依市场而加深或另出新政。