房地产冬季促生二手房市场春天提前来临！

   世界金融危机加速了实体企业龙头房地产业的萧条。10年以来，中国房地产市场投资极大地拉动了国民经济增长；我们只看到国家统计数据中房地产业占国民经济的比重：24% ，但还没有计算如：钢铁、水泥、木材、合金以及设备、产品制造业等房地产附属产品对国民经济的增长值；房地产业作为国民经济的支柱产业当之无愧。国家重视房地产业在国民经济当中的地位，要稳定房地产行业平稳、健康发展的信心毋庸置疑；房地产作为居民最大消费地位更是拉动内需、保持国民经济增长有后劲的必需条件。

    随着冬天的到来，消费者的观望情绪更是低到了极点；无疑，房地产市场的冬天也已经来临。从前些时各地区政府主动救市到现在国家发布的“国10条”，不难看出国家对保持国民经济安全运行和增长的决心。但总体看来，为了国家经济的安全和后劲，救市措施指向更加安全可靠的基础产业（第一、二产业）；房地产投资将会逐年递减，不可能再出现前10年的兴旺景象。

    自从进入2008年以来，由于房地产市场不景气和受金融危机的影响，受到冲击最大的还是没有任何“抗寒能力”的二手房中介市场。中介行业一派萧条，门厅冷落；由南到北大面积出现倒闭潮。我们看到：这些年由于中介行业市场准入门槛较低，鱼龙混杂，市场极不规范；所以中介行业名声扫地，在广大消费者面前失去了应有的诚信和支持；中介行业在社会中的作用毋庸置疑，但这种“臭名誉”的由来又能够怪谁呢？这次金融危机带来的市场萧条将会使得那些不把中介行业当作事业，而只当捞钱工具的公司淡出市场；这是一件极大地好事情。随着国家和政府的强力整顿和市场的自我淘汰，生存下来的中介行业将会逐渐走向规范化。相信，在未来市场中，中介行业亦会洁身自好，不断规范和完善自我体系。

    就世界房地产行业而言，房地产的概念主要还是指的二手房市场（约占市场比例：80以上）。因为在西方先进国家的房地产开发并没有我国这么多开发公司，无论是政府还是单位或个人，一般都把开发房地产工作交给专业化的管理公司代建并开发，因为专业化公司更具优势。开发完成后即可进入二手房市场进行租售。由开发商自行销售的楼盘很少，楼盘一般都由代理行或独立经纪人完成租售工作。我们国家的房地产市场和西方的概念恰恰相反，大多由开发商自行开发和租售；这不但造成了重复工作和人员磨合的浪费，也很不经济，建设时间长，质量低下，还产生了诸多社会诟病；这也就是近几年建设部强力推行“代建制企业”的由来。

    在整个房地产市场中，不但招拍挂以后的土地存量极大（约占：取得土地的60%以上）；而且楼盘存量更加巨大；加上作为投资用房的存量（不是刚性需求用房），二手房在中国房地产市场中的比例非常庞大。盘活存量房是解决社会房屋短缺的重要环节。随着房地产市场的改革步伐，二手房市场占房地产市场份额将会逐渐扩大。这次国务院经济会议中温总理特别强调：要搞活二手房市场，意义重大。我们国内消费者（包括中介公司自己）对于房地产行业的知识或认识还远远不够，尤其对于市场的划分和结构知识缺乏。在2009年以后，开发商和代理公司的定位将会在政策层面和结构存在形式上产生巨大变化；让我们拭目以待，做好迎接新时期、新任务的准备吧。