顾海波：中国住房政策的反思！

住宅的功能是什么？住宅的主要功能是居住，但它同时具备投资功能。中国住宅主要是满足13亿中国人民的居住，这是中国人多地少的国情所决定的，住宅发展必须立足于中国实际、地区特点、顺应历史潮流，不能本末倒置。住宅的发展首先、也是重点应该满足当地占人口绝大多数中低收入者的需要，并随着大多数人民的收入增长而发展，这才真正体现责任政府、服务政府的价值取向。当前中国住宅的居住功能已严重异化为投机功能！

假如一个国家不顾自己长期处于社会主义初级阶段的国情，不顾人多地少的国情，尤其是在保障住房严重短缺和历史欠帐的情况下，土地稀缺国家和地区的经济和房地产要靠国内外投资投机客来维持、靠外资来维持，那是维持不了多久的，是不可持续的！是本末到置的！也是极其危险的！一旦“热钱”的撤离，对我国房地产业、金融业的打击将是十分沉重的，当然其中受伤最重的无疑是广大中低收入者。中国地少人多，中国人均耕地只有1.39亩、不及世界人均耕地的1/4，上海的人均耕地更是少得只有0.26亩。中国未来土地供给和人口、资源、环境、经济、社会发展之间的矛盾日益尖锐，不可逆转，从这个意义上说，中国没有“资本”折腾，必须给子孙流下足够的资源和空间！

因此，中国当前的住房政策值得我们重新审视和调整，住宅的功能是居住而不是投资和投机，中国欢迎海内外人士来创业和发展，但中国不需要投机，正是从这个意义上讲，中国不需要炒作，中国楼市拒绝投机，中国不能成为投机客的“热土”和“爆发户”的乐园，对国内外楼市投资投机客（二套以上）必须采取相当限制政策，包括信贷（提高首付、缩短年限）、税收（差别税收、征收增值税）、利率（差别利率）及严厉打击中介哄抬房价、乱收费等政策。同时要加大和完善保障住宅（廉租屋和经济适用房）的建设，要推行自住房（应优惠利率和契税）和投资房的差别政策，使“人人享有适当的住宅”、“人人居者有其屋”。

我国房地产发端于“七五”时期，经过20多年的发展，不可否认的是，我国城市的面貌产生了巨大的变化，国力得到了加强，带动了房地产相关行业的发展和就业，人们的居住条件也有了巨大的改善。但与此同时，中国经济对房地产依赖过重！中国住宅的居住功能日益异化为投机功能，房地产的非理性发展也产生了一系列的问题：

一、中国住房价格一路高歌猛进，严重脱离广大普通老百姓的承受能力；我国住房的结构还相当不合理，适合广大中低收入者的保障住房严重短缺和欠帐，挤压了老百姓的正常消费支出。

二、房地产过热，“一俊遮百丑”，银根过度向房地产业倾斜，挤压了国民经济其他行业的发展，推迟和阻碍了产业结构的升级和优化。

三、房地产过热，埋伏了金融危机的隐患。当前，国际金融、经济动荡，国内通货膨胀和通货紧缩交织，可谓内忧外患并袭；房价疯疯癫癫，市场风险日益积聚，犹如高企的“堰塞湖”，“高处不胜寒”，国际股市楼市以及中国股市都经历了剧烈波动，中国楼市能“独善其身”？从世界房地产历史看，美国2000年到2006年全国房价平均价格上涨了90%（现跌了20%），日本在1985年到房价达到峰值的1991年涨幅仅为51%，其后下跌了41%，上海房价2000年不到3000元，现在17000多元，涨幅高达5——6倍，风险巨大。

四、全球通货紧缩来临，大量前期境内外的投机资金纷纷撤离资本市场和房地产市场。已对中国的外贸和股市形成了巨大冲击，楼市也不会例外，只是时间问题！

五、中央政府多次强调加大保障性住房的建设规模，19日又强调要降低住房交易税费，支持居民购房。我认为对降低广大中低收入者的购房压力是有益的。随着保障住房的建设力度的加大，房价总水平的下降已成必然！

六、在住房保障制度缺失和不完善的情况下，中国楼市已演变成一场“博傻”的游戏！“高位出货”投机客和开发商的阴谋，现更演变成赤裸裸的阳谋！

七、房地产事实上已成为中国经济的“第一支柱”和“唯一支柱”。高房价不仅输出了通货膨胀，造成了能源、资源和环境的全面紧张，而且输出当今全球经济危机的罪魁祸首是房地产泡沫！并且把虚高的住房卖给了没能力买的人。现在地方政府的房地产托市政策，企图维护脱离国情、民情的垄断高价且还要“涨幅趋缓”，期望广大中低收入者接高房价最后一棒，同美国“次贷”如出一辙，请君千万不要入翁！

八、高房价还输出了通货紧缩，挤压了其他行业的的发展和老百姓正常消费的支出，“房地产作为支柱产业是经济转型过程中的特殊产物，已经完成其历史使命，必须谈出支柱行业”。这是多年之前我就提出的观点，房地产业（土地财政）的谈出，要靠现代农业、先进的制造业（包括改进后的传统工业）、现代金融服务业来替代，要靠科技和效率来替代。把中国经济的未来仍“赌”在高房价上，真可谓“命悬一线”！中国没有多少资本“赌”！

温家宝总理2007年11月19日在新加坡考察保障住房建设时说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题”。解决住房问题，总理谈了四点考虑：“首先，政府的主要职责是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民能够租得起房、住得上房。其次是经济适用房。对于高档住房主要靠市场调节”。

1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》(国发1998 23号文)，该文件作为房改的纲领性文件，宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，明确“最低收入家庭租赁廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买和租赁市场价的商品住房”，向人们勾勒了廉租屋、经济适用房、商品房多层次的住房体系。遗憾的是，绝大多数地方政府对保障住房建设只停留在口头、流于形式，中央相关职能政府的监督和监管不力，以廉租屋、经济适用房为主的保障住房建设严重滞后和短缺，千军万马都进入了商品房这“华山一条路”，造成房价日益飚升，房改十年房价飚升了十年，严重背离广大中低收入者的消费水平。高房价，严重挤压了其他产业的正常发展和老百姓的正常消费，是造成中国通货膨胀和通货紧缩交织的最根本的原因！对房地产依赖过重，中国经济将不着陆！或者将会硬着陆！

2007年8月13日国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）的出台（“50、60”工程，50平方米左右的廉租房和60平方米左右的经济适用房），对10年“房改”进行了全面的总结，明确表示，“住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的”，“以邓小平理论和‘三个代表’重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城，下同）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。政府住宅调控思路在2007年发生了标志性的转变，标志着中国住房新模式的开始。

在片面的增长观和“土地财政”的指导下，中国房地产经历了非理性的发展。从房地产固定资产投资增长速度来看，2000年开始急剧增长为21.5%，2003年为30.3%，2004年为29.6%，2005年中西部地区增长，高达33%以上。国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一般是在10%以下，但我国从1998年开始，这一比重稳步上升，2004年为18.78%，2005年为20.98%，2006年1-4月份为22.93%，远远超过10%的国际警戒线。另外，国际公认的房地产开发投资占GDP比重不能超过5%，但国内房地产投资占GDP的比重从2004年就已经达到9.6%，一些城市甚至于高达50%以上。

中国“房地产势力”根深蒂固、盘根错节，“冰冻三尺，非一日之寒”，房价涨了20年还不“过瘾”，国家统计局的数据为证，就在御用“媒体”、御用“文人”、开发商高喊房地产“寒流”的当下，2008年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比还上涨5.3%，房价仅珠三角地区略有松动。房价未降，哪来“寒流”？！又何需“救市”？！地方政府、开发商、各类“协会、学会、商会”、各类所谓的“专家”、“研究中心”（实际是广告中心、‘房托’中心）就迫不及待的“上书”、“鼓噪”，各种版本的“救市论”连篇累牍，“你方唱罢，我登场”，好不热闹！时间已进入2008年秋天，许多地方的经济适用房和廉租房建设还没有实质性启动，长三角上海、南京、杭州被称为中国高房价的“铁三角”，保障住房建设严重滞后，托市的积极性却十分高涨，沈阳、厦门、成都、长沙、河南、西安、南京、宿迁、杭州、上海、石家庄、天津等20多地相继出台的“托市”政策包括营业税年限缩短、购房入户、免税降税、购房补贴、放宽土地出让条件等优惠措施，许多政策明显突破了中央鼓励中低收入者自住需求的民生底线，鼓励投机、维护高房价和开发商利益的倾向十分明显，房地产俨然已成为中国经济的“救命稻草”！大有“山雨欲来风满楼”的味道，我想还不至于这么严重吧！事实可能恰恰相反！继续养“泡沫”危险更大！不要忘了当今美国的“次贷”风波由房地产泡沫所引发！中国房地产泡沫实际上比美国要大得多，中国的楼市的房价收入比远高于世界平均3-6倍的水平（美国就是世界平均水平），只不过中国式的“次贷”由善良的、数以亿万计的中国“房奴”顶着，何时破裂？！可能只是时间问题！“是祸躲不过”！

与其说是“救市”，不如说是托市，这不仅是阴谋更是阳谋，当前如若所谓的房产“救市”，实质是将高房价风险转嫁给广大中低收入者（尤其是在中国保障住房短缺和历史欠帐的情况下），将催生中国式的“次贷”，而且，笔者认为后果可能更严重！ 综观世界房地产的发展史，迄今还没有一个国家和地区能成功控制房地产的泡沫！也没有一个国家和地区由于高房价而屹立于世界民族之林的！相反，房地产泡沫引发的经济灾难却是屡见不鲜！历史是惊人的相似！

地方政府事实上已经成了最大的“房地产开发商”！中国高房价是地方政府长期越位的产物！我们的政府主要应该为“地主”、“资本家”服务还是为占权重最大的广大中低收入者服务？！地方政府有钱补贴“有钱人”为什么不多造点保障住房？！地方政府必须退出房地产市场“运动员”的角色，真正把市场秩序和保障住房建设好，真正把住房民生落实到实处，或许还有很长路要走！

对此，我们必须充分做好理论准备、思想准备和物质准备。真正树立“以人为本”的理念，真正以“科学的发展观”为指导，以最广大人民群众的福祉为重，以中国的经济长治久安为重，主动迎接后房地产时代的到来。后房地产时代，楼市的调整势在必然，房地产对GDP和税收的贡献度下降是历史的必然，也是经济发展的规律和趋势。中国经济的转型和升级显得迫在眉睫！

    房地产对GDP和税收贡献度的下降时一个必然趋势，必须要靠现代农业、现代服务业、金融业、先进制造业以及产业升级改造来替代，要靠效率和科技来替代。中国经济发展方式的转变和经济结构的升级已显得刻不容缓！当前的经济调整既是我国经济发展中必然会有的阵痛，也是我国转变经济发展方式和我国经济结构升级的契机，必须紧紧抓住，不能再患得患失，再痛失良机！传统的依靠能源、资源（土地）和环境为代价的增长方式已经快走到尽头！我们除了卖地还能卖什么？！我们还有多少地可卖？！

    中国经济新的振兴要靠扩大内需、要靠效率和科技来实现！而扩大内需主要是靠扩大消费需求、民生需求而非投资需求！扩大消费需求、民生需求需要普惠占权重最大的广大中低收入者（广大工人和农民）！需要真正的实惠而非“口惠”！需要有合理、完善的保障体系！需要“放水养鱼”而非竭泽而渔！

住宅具有公共产品和商品双重属性，但在当前的中国由于国情、民情和规律所限，房地产业（住宅）必须回归其居住的主要属性！中国楼市拒绝投机！中国楼市、中国经济没有资本投机！