杨少锋：房企应放弃房价反弹幻想

  近日关于楼市回暖的消息铺天盖地，政府4万亿救市的计划成了楼市冬天最令人振奋的强心剂。甚至不少原本打算降价销售的项目也重新开始观望。
    楼市是否将就此回暖？

    对此，笔者此前博文已经分析，政府出台的政策与房地产有关的主要包含两个方面，一是此前财政部出台的关于促进房地产消费的系列政策，如降低首付门槛和利率。二是中央政府所出台的4万亿促进内需的计划。前者笔者已经指出是救需求不救房价；后者与房地产关系最大的是保障性住宅的建设，而保障性住宅的建设政府目的是为了加大投资力度，拯救钢铁建材家居家电行业，以及让因为房地产项目停工导致的失业民工能够重新就业。在当前的经济形势之下，大量的保障性住宅供应市场，必将促使房价进一步回落。房地产行业若还将此政策理解为拯救楼市的一个举措，误会政策导向而选择了错误的战略，恐怕后果会非常严重。

    事实上，除了资金紧缺和房价预期下跌之外，另外一个问题将在未来数年之内长期困扰中国房地产行业。经济下滑导致的沿海大量民企破产，钢铁建材关联产业倒闭，依赖出口的各种工业及贸易行业倒闭，以及因股市楼市泡沫破灭而导致资产大幅缩水，这四个方面因素已经造成中国中产阶级大规模破产；此外，08年底到09年上半年，为了应对经济危机，大量企业必将缩减成本并大规模裁员，国内三分之一的钢铁企业已经停产或者限产，房地产行业的大规模裁员正席卷全国，这种裁员潮正向其他行业蔓延，大量的白领将下岗。

   而中产阶级、白领阶层是中国楼市最重要的购买力组成群体，剩下的，中低收入群体早就被虚高的房价拒之门外，只能依靠保障性住宅解决他们的购买需求；而老板阶层毕竟数量有限，占据楼市需求极少。

   在这种经济状况之下，谁能拯救中国房价？不要指望政府为高房价买单，建设部部长日前公开呼吁开发商顺应形势降价就是一个最最好得例证，开发商应放弃楼市回暖幻想，降低利润期望值，只有房价回归理性，市场才可能真正回暖。

    这个冬天，其实需要开发商和购房者一同抱团取暖。

    以下是《证券时报》记者采访笔者的关联文章《购买力受损地产整体难回暖》：

　尽管开发商虎视眈眈准备开展元旦营销大战，但估计能疯狂捞金的开发商不会太多。业内人士认为，受资本市场和实体经济放缓双重影响，购买力已经受损，整体回暖短期无望，只有那些“降价狠准”的高性价比项目才能实现万绿丛中一点红。

　　购买力受损害

　　“这是房地产市场需要注意的一个新趋势：购买力已经受到了损害。”四方联达房地产经纪公司总经理杨少锋说。他认为，业界对当前房地产最大的问题普遍的看法，除了开发商资金不足之外，就是楼市信心看跌；但其实还有另外一个更重要的问题并没有引起业界的重视：那就是在过去的一年之内，中国中产阶级已经大规模收入降低。

　　据分析，这主要来源于几个方面。一是股市暴跌。“2008年平均一个股民亏损30万元，这种资产的大规模缩水所造成的购买力衰退是中国经济未来数年之内很大的问题。”第二点，沿海以出口为主要经济增长手段的省份，还有钢铁等和房地产关系密切的产业遭遇到了严重困难，不少被视为财富拥有者的工厂老板财富大规模缩水，大量白领阶层收入受到重大影响。

　　“恰好，中国楼市最重要的两个购买群体就是中产阶级和普通白领，这两个阶层的购买力下跌，对中国楼市的伤害将非常深远，3年之内，民众的购买力都无法恢复到2007年水平。”杨少锋预测。

　　出于这种判断，杨少锋认为眼下的地产市场，不管政府出台什么样的政策，如果房价没有回落到一个比较理想的水平，如果想要还有2007年的风光，“纯属痴人做梦”。他强调，这意味着房地产市场整体回暖短期无望，开发商指望政府救世不如自救，自救唯一的途径，就是降价想办法让客户买单。

　　高性价比项目可逃生

　　整体回暖无望，但不意味着所有项目都难以出售。“自救很简单，降价要狠准。”杨少锋的建议简单明了。

　　据了解，北京鸿坤理想城被视为逃生榜样。该北京南四环地铁项目打出“首付10万即可置业”、“起价6800元/平方米”的价位，一举打动了投资者，成功在冰冷市场中热销回笼。