沈锐培：负债率过高 不得不死撑房价

近几天广州气温骤降至15℃，街上行人纷纷穿上冬衣、戴上围巾御寒。9·27房贷新政以来楼市成交持续低迷，早已进入寒冬，而且温度正逐步降低。今年9月以来央行连续降息，而且传言央行最快周末再降息54个基点，这无疑是为地产商们添上一件保暖内衣，不过保暖内衣御寒能力有限，要穿上棉衣、羽绒还是要开发商们自己想想办法。

负债率过高，不得不死撑房价

经过07年的疯狂，目前各大开发商的负债率基本都在七八成以上，越过或大大越过100%的也不在少数，大多数借贷来自银行。就单个项目而言，相信开商的利润还是可观的，即使更降降价，合理利率还是可以保证的，但是开发商为什么还在死撑房价呢？房协还上书国务院呼吁政府救市呢？因为高负债率让开发商们退无可退，如果不维持超高毛利就概本无利可图。如此一来开发商就陷入困境——坚持高房价，销售收入就会大幅减少，不但债务难以偿还，就连经营性支出都会造成困难，企业陷入危机；大幅降价销售，虽然销售额增加但毛利率下降，无法实现收支平衡，另外地产商多以资产作抵押，房价下跌造成资产缩水，地产商的不动产顷刻变成负资产，资不抵债破产无疑。两难之下，开发商只能是坚持高房价，同时托展营销渠道，还有尽力节省经营性支出。这一切都是负债率过高惹的祸，地产商们已经是无钱可亏。

不久前看过朗威平教授的一个讲座，他提到香港非常有名四大天王：李嘉诚、李兆基、郭柄向、郑义同，这四个人是搞地产的，叫做四大天王。他们经历过四个大箫条，这些曾经经历过数次大萧条的四大天王信用良好，资产优质，但是每一个天王的资本负债比例都是20%，而且四大天王，总资产当中以现金形势保有的比例高达5%到15%之间。即使遇到经济危机、楼价下跌，但他们起码是“亏得起”。再看看现在的地产商，真没有一个能“亏得起”！

银行降息，地产商释放部分压力

第一财经日报在9月有一篇报道，说9月1年期贷款基准利率降低0.27个百分点，可为万科一年减少1000万元左右的利息，为富力地产减少近2000万元。如果这次利率再降低0.54个百分点（可能包括短期和长期借贷），为地产商减少的息利支出是相当可观的。虽然几千万对于几十亿甚至过百亿的银行借贷来说是九牛一毛，但是在经营团难的年代，每一分钱的资金都显得弥足珍贵，起码能最大限度地保证公司的正常运作。

目前地产商面临的最大问题就是资金问题，可能会有人说只要加大降价力不愁无人买，届时自然会有资金周转。但是要考虑一点是地产商负债率太高，当收益无法偿还债务的时候，公司依然是无法经营下去，所以没有资金作后盾，地产商降价是无重谈起。银行降息为地产商减少了一定债务压力，从别一个层面来说增加了地产商继续降价的可能。虽然降息所节省的开支有限，但是有利于地产公司的正常运营，只要公司基本面良好才有可能获得更多借贷或者增加融资的机会，只有开发商解决了资金问题，楼市大幅下降才有可能。

持续降息，让购房者更动心

影响购房者入市的因素降了房价，还有首期款和月供款。目前楼价总体来说是降了，虽然中心城区降价的幅度不算太大，但首次置业者可以享受首付两成，基准利率下调30%的优惠。购房者买家还是较迫切的，因为大多数都是租房，现在利息降了，算一算月供比租金贵不了多少，信心就来了，入市就积极了。不过这局限于中低档的物业，豪宅市场不会有多少影响。降息虽然作用积极，但是作用比较有限，要扭转整个市场的走势似乎不太可能了。但是随着相关税收、利息等政策出台，成交量增加和价格下降将会找到一个平衡点。

当然这是地产商自己作的孽，当然理应由发展商全部承担，当然地产市场也可以崩溃，但相信政府、地产商以及购房者都不想看到，因为地产商大量倒闭绝不是好事，涉及的全太广了。不但是金融问题、经济问题，大量的烂楼如何处理都成一个问题，相信没有多少买家愿意去购买开发商已倒闭的烂尾楼。不过大家无需担心房价会趁机上涨，因为目前已找不到房价继续上涨的理由，聪明的开发商应该都知道的。