肖勇：与董藩唱反调

◆董氏药方之一：

“宣布2009年停止或大量减少商品房建设用地供应。现在的任务是消化市场存量，如果继续放地，不但会继续加重观望，没人要地，而且市场交易量也不能明显恢复，地方政府和开发商命运会更惨。如果暂时停止或大量减少供地，可能会有人拿地，商品房交易量也会因消费者预期改变而恢复，开发商资金链会重新接上，政府也会有土地出让金和税费收益。”                                        

                                                                                                                                                                           ——董藩

    十年前，王石曾经说过这样的话，政府不卖地就会破产。通过土地出让方式，增加政府财政收入，也是“香港模式”的一种。浙江某市去年卖地收入60多个亿，今年6个亿，差不多是个零头。政府现在财政捉襟见肘，好多事情想干都干不成。所以不卖地，政府的财政何以维系。停止卖地是不可能的,不仅要继续卖地，而且要调低地价。多卖些地，进而促进房价回归理性。

    究竟是房价拉高了地价？还是地价推高了房价？就像先有蛋还是先有鸡一样，说不清楚。但房价地价相互拉低是可以期待的。说不定地价下来了，政府还可以多卖些地。

    前几年房价高起与卖地太少，“地王”频见有很大关系。本人历来主张政府可以适当增加土地供应量，提高容积率，来缓解供求关系，避免房价上涨过快。

我们的土地资源是紧张，但总紧不过日本、香港。随着城市化进程的加快，政府通过旧城改造，城郊结合部的发展有能力提供更多的土地，但需要提高容积率。把农民集中起来，把农民变成市民，或者把农民集中起来居住，反而能更集约的利用土地。所以建设社会主义新农村不是村村点火户户冒烟，而是提高农村的建筑容积率。向空中发展，反而能更有效的保护和利用土地资源。

◆董氏药方之二：

“宣布停止经济适用房和限价房建设，对有资格获得经济适用房和限价房补助机会的城市家庭给予货币化补助，鼓励其购买小户型和二手房，鼓励租房居住。要以买卖或租赁合同作为领取补贴的依据。大量建经济适用房和限价房对市场交易的恢复是一剂毒药，而且还易产生腐败等很多副作用。放弃实物补贴、实施货币补贴是世界性潮流，我们必须认识到这一点。”

                                                                                                                                                                            ——董藩

这一点不可能，所以干脆不提，不成为药方。香港、新加坡搞资本主义也有公民建设，何况我们是搞社会主义。现在全世界都在研究社会主义，效率优先、兼顾公平是中国改革的指导思想之一。取消两房与胡温之亲民形象格格不入。

◆董氏药方之三：

“对购买商品房利率优惠和税费优惠的时间做出明确界定，形成有时间条件的优惠。政策对购买决策的影响会因时间限定而大大强化。如可将利率优惠措施限定于2009年“五·一”之间，对契税税率优惠、印花税和土地增值税（个人卖房）的免征也给出时间限定。”

                                                                                                                                                                            ——董藩

有驱赶购房者入市之嫌，带有某种强迫性。不符合自由交易的精神。

◆董氏药房之四：

“根据2008、2009两年的开发规模，确定合理的开发信贷规模，并要求各家银行必须完成或基本完成放贷任务，防止“烂尾”现象大面积出现。银行由于看不清市场演化趋势，被“次贷”危机吓着了，存在明显惜贷情绪。这样，开发商的困境就难改变。现在决不能让银行为了一己私利而使宽松的货币政策成为一句空话，也只有房地产市场稳定，金融业才能健康发展。”

                                                                                                                                                                         ——董藩

    有强行放贷之嫌，还是计划经济行政命令的做法。

    本人献计两条：

    一是政府要适度放宽鼓励购房的政策，如进一步调低利率，减轻消费者的还贷负担；降低首付门槛；松动二套及以上房贷限制；松动二手房交易的限制。

    全球金融危机使大家的日子都不好过，收入预期降低，支付能力下降，可以大胆预言，大范围的变相低首付（一成、半成）甚至零首付会出现。低月供（可低至几百元）也成常态。

    本人亲历1994至2003深圳房地产市场十年调整，以及香港1997至2003年房地产楼市七年调整，非常熟悉调整期间会出现类似的情形。

正因为低首付、低月供符合大多数人的支付能力，才可以避免类似于美国的次贷危机。

    二是开发商要丢掉幻想，降价促销。除少数品质、区位等占优的楼盘价格坚挺之外，绝大多数楼盘都需要通过价格的合理回归，获得现金流活下来。正确的价格等于正确的营销。没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

    随着行业竞争的充分，房地产整个行业就像家电业一般，进入薄利时代。人家的日子不也是照样的过嘛。

    第一条和第二条互为补充促进，如此我们的日子还是能过下去，马照跑，舞照跳。