降息为“购房受限”消费者打开门槛

  11月26日，中国央行采取了史无前例的大幅下调基准利率1.08个基准点的做法，该利好消息一出，媒体一片叫好，业内一片叫好，对于购房者呢？特别是那些需要通过贷款方式进行购房的消费者，会有什么影响呢？
  我们先分析贷款购房者的分类，对于采取贷款的消费者，其需承受的月供处于这样一个区间：（1）月供下限：消费者最低住房要求对应的房价水平；消费者可承受的最大首付款；消费者可期望的最长还款年限；（2）月供上限：消费者最高住房要求对应的房价水平；消费者可获得的最大贷款比例；消费者可期望的最短还款年限。
  因此根据月供上下限的划分，可定义以上三种购房者：“无购房支付能力”消费者，该类消费者收入低于最低住房要求对应的房价水平；“购房受限”消费者，该类消费者收入拥有一定购房能力但受制于月供上限，不能随心所欲购房；“购房不受限”消费者，该类消费者收入可随心所欲购房。当利率下降时，对这三类消费者有何影响呢？
  “购房不受限”消费者对利率变动敏感度不会很大，其购房计划并不会因加息降息而有太大的变化，但现实中，我国现在对二套房存在诸多的购房限制，因此，当前单纯的利率变动不会对该类消费者有太大影响。“无购房支付能力”消费者不存在购房计划，因而降息对他们影响不会很大。因此降息后最有可能购房的只能是对于那些有一定支付能力，属于“购房受限”的消费者。那么既然是这批消费者，而其多数采取贷款购房，就要看利率变化对其可承受月供有何影响变化。以北京市限价房销售对象为例，该类对象比较接近“购房受限”消费者条件。
  首先我们设定购房受限家庭标准，按照银行要求，家庭月收入至少要大于家庭月供额1倍水平计算，以北京市限价房销售对象为中产家庭为研究对象，其年是收入8.8万，月收入就是7300元，银行可授信月供上限不超过3650元。
  同时，我们计算当前降息后以北京现有房价水平计算月供下限额。按北京市08年上半年商品房销售均价12000，家庭购房80平米，总房价96万，如果首付20%就是19.2万，贷款768000元，虽然北京市公积金上限贷款已提升到80万，但条件相对苛刻，所以只能选择60万公积金+16.8万商业贷款，则76.8万的贷款按最高可贷30年，公积金利率按降息后最新利率水平4.05%,商业贷款利率6.12%打7折后为4.284%，则月供下限为公积金2881+商业829=3710元。
  月供下限3710元>月供上限3650元，下限大于上限，说明我们的房价水平还存在一定的虚高，但是降息后，月供上限和下限已经十分接近，如果利率进一步降低，房价继续有所下调，同时这批刚性需求选择首付高一些，则月供上下限数额就将基本吻合，而这批“购房受限”的消费者就将进入“购房不受限”消费者，当然随心所欲购房还谈不上，但购房门槛将逐步打开了。