年关将至京城楼市乍暖还寒，开发商谨慎推盘

京城楼市在低迷与彷徨中走进了08年萧瑟的冬天，11月即将结束，08年的最后一个月即将来临。开发商虽无力扭转市场低迷的整体形势，但个别项目采用多种策略刺激楼市消费却起到了不错的效果，成为了寒冬中的亮点，从中也透露出楼市购买力也在寻觅合适的时机、适合的产品，抄底楼市。

政策救市、项目促销双双助推楼市出现小幅升温

时下的京城楼市对于许多的开发商来说，真是喜忧参半。喜的是在楼市交易陷入僵局的时候，政府及时的调整了调控思路，接连出台了多个层面的救市政策，大力鼓励自住型消费者购房，这对于提升购房者的消费信心具有积极的作用，而且从近期的楼市成交量来看也出现了回暖的迹象。忧的是目前的整体经济环境对市场较为不利，消费者整体上还处于观望阶段，政府虽然出台了救市政策但由于政策的滞后效应，楼市短期难以出现决定性转变，楼市的寒冬仍在继续。但是，令人欣慰的是，京城楼市正在向积极的方向发展，据亚豪机构统计数据显示，虽然与去年同期相比，11月京城实际成交的商品住宅有所下降，但环比10月份却出现了明显的回暖态势。

数据显示，11月（截止18号）京城共成交期房商品住宅8078套，成交面积77.3万平米，除去经济适用房及限价房等保障性住房，京城实际成交的期房商品住房为2945套，实际成交面积为33.6万平米，同期，成交的现房住宅为927套，成交面积为11.2万平米，环比10月同期，期房商品住宅成交套数上涨了51.9%，成交面积上涨了54.9%，其中实际成交的期房商品住房成交套数上涨了35%，成交面积上涨了33.9%，同期，现房商品住宅成交套数也上涨了55.3%，成交面积上涨了34.9%。商品房成交量有别于历年均在年末出现的交易量递减现象，反而在08年年末出现整体上扬，显示出了政策利好效应以及开发商大力促销的市场反馈。

亚豪机构副总经理高姗在分析了上述数据后认为，11月楼市之所以会出现明显的回暖态势，主要有三个方面的原因，首先是，保障性住房的大量入市，集中配售、签约从整体上带动了11月楼市交易情况的好转，并成为了当下京城楼市的交易主体。其次，楼市的回暖与政府的救市政策息息相关，10月下旬政府出台了力度颇大的救市政策，这不仅为购房者提供了更多的利好，最为重要的是从一定程度上改变了购房者的市场预期，这对于促进楼市的回暖具有积极作用。最后一点是，进入11月，年关临近，面对销售压力，更多的开发商实行了力度较大的降价促销措施，积极响应以前不屑一顾的团购并给予较大幅度的折扣让利，这使得房价进一步下降，刺激了楼市消费需求的释放。

多种因素影响下，岁末开发商推盘较为谨慎

据亚豪机构统计数据显示，在即将到来的12月份新盘入市的数量大为减少，仅有约28个项目开盘入市，其中，明确开盘的项目仅有5个，分别是天鹅湾、中体奥林匹克花园、溪水雅地、智地·钻河公馆、金色漫香林，其他二十多个项目均存在不确定因素。

亚豪机构副总经理高姗认为，虽然11月京城楼市的销售情况明显好于前几个月，但是，由于整体经济环境较差，如国内许多行业出现亏损、众多中小企业破产、股市严重缩水等等，这不仅直接导致了消费者购买力的下降，更为重要的是影响了消费者的消费预期。他们出于对未来收入的忧虑而不敢大肆消费，尤其是像购房这样的巨额透支型消费，往往需要背负20年甚至30年的贷款压力，在经济不景气，企业经营面临困境，个人收入难以提高甚至有可能失业的情况下对于购房选择更加慎重。面对这样的经济现状，加之临近年底，京城开发商推盘入市大多十分谨慎。项目开盘前售楼处、样板间的设计、装修需要调动大量资金，如果在市场低迷期开盘无法实现预期销量，不仅会影响企业资金链安全，项目的品牌形象也可能因此受损，更加不利于后期的销售。因此，开发商对于项目开盘时机的选择颇为谨慎，在目前的市场形势下，在进行了充分的前期准备工作，积蓄了一定量的准客户后再开盘也是开发商在弱市下的无奈之举。

12月入市项目多集中在城市核心区和重点新城

12月即将入市的项目，区域特点仍然比较明显，据亚豪机构统计数据显示，在即将入市的28个项目中，朝阳、丰台、海淀、大兴、通州五个区域的项目总数为19个，占总数的67.9%，而其他区域的开盘项目则较为分散，这说明，虽然临近年关，京城楼市的大势不佳，但京城的核心城区及重点新城的竞争力依然较强，发展潜力也较大，而且由于这些区域特有的优势及特点，使得该区域的商品住宅项目抗跌性较好，适应市场的能力也较强。

除了区域特点项目外，12月即将入市的项目中，三环内的项目的供应量也有所增加，数据显示，12月三环内将有5个项目入市，分别是智地·钻河公馆、前门前、晶城秀府、正源·金融世家华苑、德胜嘉苑。亚豪机构副总经理高姗认为，在楼市交易淡季，城市核心区及重点城区的项目由于具有区域优势且产品自身的性价比也较高，因此具有较强的竞争优势，理所当然成为了开发商推盘入市的重点项目。

受市场主导因素影响，高档住宅项目供应比重仍然较大

保障性住房的大量入市对京城商品住宅特别是普通住宅的影响较为明显，由于保障性住房售价较低，因此对同类产品的价格形成了一定的冲击，相对来说，公寓、别墅等高档住宅市场由于产品的稀缺性及品质的高端性迎合了高消费群体，因此成为了开发商推盘的重点。

据亚豪机构统计数据显示，12月即将入市的28个项目中，公寓、别墅、花园洋房等高档住宅项目的个数为13个，占总开盘项目的46.4%。从开盘价格来看，公寓、别墅项目的均价在两万元每平米左右，而花园洋房的开盘均价也在一万元每平米左右。

亚豪机构副总经理高姗认为，高端住宅产品的购房客户群体的消费目的更加理智和明确，能够洞察市场先机，适时抄底稀缺性更强、投资价值更高的产品。高档住宅供应比重的增加充分说明，在楼市整体低迷的大势下，开发商推出了抗跌性强、性价比较高的高档住宅，这既是应对之策也是无奈之举。

此外，从户型面积来看，12月即将入市的项目中，别墅类项目多为400平米以下的经济型别墅、公寓、花园洋房类项目则户型和面积较为灵活，而普通住宅多为小户型项目。究其原因也和目前的市场环境及购房需求息息相关。

总的来看，虽然目前京城楼市出现了一定的回暖现象，但是由于众多因素的影响，市场仍是乍暖还寒，在这样的背景下，开发商推盘自然较为谨慎，而且开盘的项目多在重点区域及发展潜力较大的新城区域。高档项目由于其资源的稀缺性及品质的高端化迎合了高端市场，因此有一定的市场潜力，成为了开发商推盘的重点。而普通住宅市场由于多种因素的影响，销售情况短期难以明显改观，市场大幅回暖仍然需要时日。