保障与市场，现在就要算清的一笔大账

    2008年，是令人头疼的一年。就在这一年，世界城市人口首次超过了乡村人口，就在这一年，由住房信贷而引发的经济衰退风起云涌，中国楼市也经历了一场前所未有的寒流。变革市场迎接挑战，注定要成为这个时代的主题。平衡政府、开发商、城市居民利益，保持房地产在经济发展中的拉动地位，注定要成为各地政府的必修课。

    毋容置疑，在世界性金融危机影响我国经济持续增长的现在，启动9000亿保障性住房投资计划，不仅有助于稳定经济、增强对宏观发展经济的信心，而且可以在比较短时的时间内，集中解决城市居民的住房困难问题，可谓是一举两得的智慧之举。

    现在，有一个共识是，中国的房地产市场已经步入了调整期，眼下我们虽然无法说清楚这个调整期究竟能有多长，也无法预见其调整幅度究竟能有多大，但有一条是肯定的，所有调整都有其内在规律，而住房市场化也是要继续推进的。那么，保障性住房的投入量显然不是越多越好，究竟投入多大才不会对未来的房地产市场产生不良影响？这笔账必须从一开始就算得清清楚楚。否则，当铅华洗尽、云消烟散之后，我们再回头思考保障与市场的关系就晚了。

    说白了，在整个房地产行业的发展过程中，那双有形之手对市场干预的深度和界限，显然是最大的变数，而这个变数恰恰将给房地产业发展打下深深的印记。随着巨额投资的实施，市场供应结构必将发生剧变，随之而来的是现有房地产市场格局的重大逆转，此时，我们这笔保障与市场的关系大帐丝毫不可模糊不清。

    中国人有个不好的习惯是极左极右。十多年前，当我们发现政府已无力包揽居民的住房保障时，我们采取了简单化的推向市场；而当我们再次发现市场也无法完全解决民生性极强的住房问题时，政府开始重拾自己的责任，在强调住房的经济市场属性的同时，更重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应，走出了保障加市场模式。此时仍处在市场为主，保障辅之阶段，促使房地产业蓬勃发展了十年。

    在这个过程中，我们同样遇到了一次金融危机。那时，我们用大量投资的办法去搞基础设施建设，用住房制度改革的办法去推动住房消费与房地产投资，成功应对了亚洲金融危机，但同时也使中国经济一步一步走向了失衡的轨道。与上一次所不同的是，我们此次用的是大力刺激保障房增长的方式，将保障性住房当作一个新的市场形整来培育。简单理解，加快保障性建设不仅能够在短时间内起到拉动内需促进经济发展的作用，从长远说，也客观解决了社会关心的民生问题，解决了中国百姓住房的困难问题。不过，大量资金投入保障性住房市场，必将对商品房市场产生影响，房地产市场的“蛋糕”，在扩大内需的背景下究竟任何切割，这恐怕不仅会影响现在，还将波及未来；不仅会影响到房地产业本身，还将波及金融等多个领域和行业。

　　应该说，“保障性住房”也是内需，甚至是更直接的“内需”，在其他“内需”的启动可能需要相对较长时间、较多条件时，“保障性住房”相对而言，可能来得更快些。从发达国家房地产价格周期的研究来看，历次的房地产市场调整、房价大幅度下降，都可能伴随着消费的停滞和经济的衰退。我国近年来GDP取得两位数的增长，与投资和出口的拉动关系很大。在投资拉动中，房地产投资是一个很重要的指标。一般而言，房地产业的快速发展促进了建筑投资的增长，带动相关部门就业的增加，因而会促进经济增长。

目前，我国城市化率已经达到45%，可以说，我们正处在从城市化起飞阶段向城市化快速转变的拐点上。城市化的结果不仅带来城市人口的大幅增加和城市规模的急速膨胀，也同时带来了住房投资规模的进一步扩大。也就是说，在未来10到20年中，国内还将迎来巨大的住房需求。显然在如此大规模的城市发展中，彻底改变房地产市场形态，让保障性住房唱主角，不现实也不可能。

    从发展角度看，保障房的大量投入，只能是对过去缺失的一种弥补，商品房仍然应该是未来中国住房市场的方向。这些年的发展已经使我们看得越来越清楚，在住房这一个整体市场里，商品房市场依然是带动整个住房市场发展的根本动力。至此，我们必须用联系和发展的眼光看问题，明明白白地把保障与市场权衡好，在界定各种不同住房类型的基础上，变干预生产为主而转变为干预消费为主，既不能只有市场放弃保障责任，又不能盲目拍脑袋，人为破坏房地产市场的机理。

    一句话，调控有策略，投入需有度。各级政府都别先忙着表态，还是要先把保障性住房的供应体系和结构比例关系弄明白最动手。