热钱涌入对开发商是场灾难

    最近有专家估算，到今年年底，涌入中国的热钱规模将累计达到6500亿美元左右。很多人由此开始兴奋，认为缺钱的开发商们将有可能被拯救了。

    真能如此么？

    开发商目前的资金吃紧，是源于购房群体的观望导致的销售不好这个主要因素。前几年开发商很牛，日子过得很好。他们日进万金，赚得盆满钵满，钱源源不断地朝他们流去。究其钱的来源，除了银行向他们直接发放贷款、在资本市场“圈钱”外，主要是购房人从银行按揭的房贷资金。这之中，开发商直接向银行贷款要由自己支付利息增加成本，通过上市或增发融资不仅时间长、程序复杂而且要接受越来越多的监督，通过这两种方式获得资金是必要的，但不是最理想的，因为开发商从银行直接贷来的款和资本市场来的资金，只是其运作几亿几十亿上百上千亿大项目的“母资金”，是撬动“地球”的那个扛杆。

    真正让开发商具有浓烈兴趣的资金是来自购房者的按揭贷款，这种资金不需要开发商支付利息（利息由购房者支付），也不会受到监督，同时还实现了房屋的销售。所以，此前我国实行的宽松的房屋预售制度和银行大肆发放按揭贷款以及购房者的踊跃参与，让开发商尝够了甜头。

    但水可载舟亦可覆舟，开发商“成”于按揭贷款，却也可能“败”于按揭贷款。

    由于央行和银监会收紧了按揭贷款政策，抑制了需求，许多要通过按揭负债才能实现的潜在需求现在受阻了，于是出现了现在楼市交易量的下跌，进而导致开发商资金流入的减少。购房者群体是向开发商输送资金的“闸门”，而掌握这个“闸门”开关的是央行和银监会。所以，开发商的命运看似掌握在购房者群体手上，但由于70%以上的购房者都需要贷款，所以归根结底是掌握在央行和银监会手上。

    今年境外热钱进来的很多，这是因为有来赌人民币升值的，也有看好中国经济持续向好发展的。而房地产肯定是热钱要来的领域，问题的关键是，热钱以怎样的方式进入房地产领域？

    笔者认为，热钱进入的主要方式有三种：一是外资以某种面目申请开办房地产开发公司，直接进入。二是与国内现有房地产公司以多种方式进行合作，取得对土地或开发项目的实际参与权。三是通过不同途径收购濒临困境的国内开发公司。

    从这三种方式来看，无论哪一种，都救不了开发商。第一种情况反而会让国内开发商面临竞争；第二种情况中，能获得合作机会的开发商不会很多，即使合作了是否双赢也难说，搞不好还是“引狼入室”，所以结果也属未知；第三种对开发商来说更谈不上获得新“生”。

    所以，上述热钱的行为，从广义上讲也是“炒”房地产的范围。

    当然也许有人会问，大量热钱可以直接购买开发商的房子，像温州炒房团那样直接炒啊，这样开发商们就有救了。若能这样，数千亿美元像去年前年按揭贷款直扑开发商的钱袋，开发商当然有救了。但是，在现有外汇管理制度下，如此巨大的热钱要转化为直接购房资金，不管怎样运作，也是难以大规模实现的。

    所以结论是，热钱的涌入，难以救开发商，也许对开发商还是一场灾难。