及早警惕“70/90”的“后遗症”

“70/90”项目雨后春笋般冒了出来，而且多被地产公司作为降价促销的“敢死队。”这一铁规正在发力。实践是检验真理的惟一的标准，遗撼的是很多政策根本无所谓对与错，至多能评出个优与劣。这就是宏观调控的难点所在。实际上，近几年在房地产调控过程中，政府过多地使用了行政手段，或许出发点是好的，但对市场机制的伤害却需要几年后才有可能显现。

著名的“70/90”政策就是一个典型。古人云：乱世用重典。对于前几年混乱的中国房地产业而言，“70/90”政策就是一个重典。2003-2006年，全国楼市出现偏热现象，即使2005年“国八条”的重拳出击，亦仅对长三角有效，全国其它区域依然显现非理性繁荣。尤其是住宅供应结构严重失衡，利润率较高的大户型供应充足，而针对普通民众的中小户型、中低价住宅被开发商所忽视和漠视。而且，仅靠税收、信贷政策已无法有效校正之。

于是，简单而强硬的“70/90”政策于2006年5月现身于“国十五条”中，并明确要求各地在“十一五”期间必须遵此执行。国外历史表明，住宅市场很容易出现“市场失灵”现象，客观上需要政府“出牌”，建立住房保障制度，但到底保障到什么范围、行政干预到什么程度，各国之间差别明显。北欧、新加坡、香港地区等管得面宽，50%以上的民众皆能受益，美国、日本、西欧国家主要照顾中低收入阶层，30%左右的居民；主要通过廉租公房、平价房、住房补贴、住房储蓄等方式进行住房保障。

我国以廉租房、经济适用房为主，兼顾限价房进行住房保障，无可厚非。可是，要求各地70%以上住宅都建成90平米以下户型，就不太符合国际经验了。欧美国家也有一些限价格、限户型面积的做法，比如美国许多州规定但凡住宅项目，须配建15%左右中低价、中小户型房源。我国“70/90“政策有三点值得商榷：一是“70%”的比重是否偏高，二是各地皆“一刀切”是否合适，三是“90平米”的分水岭标准是否偏低。

严格地讲，目前我国70%以上住宅供应已受到行政控制，显然远远高于国际水平，只有30%的住宅供应属于纯粹市场化和商品化。我国各地区的经济发展和人民生活水平差距甚大，中西部城市和中小城市的现有户型面积整体高于东部和大城市，也即在房价较高、人口密集的东部大城市，可能更适合推行“70/90”政策。因此，这一政策的成败，取决于市场需求是能支撑行政干预下巨量的中小户型供应。

从眼前形势观察，各地“70/90”项目的销售形势有些分化，经济发达地区的大城市部分项目比较热销，比如上海今年5月上海商品住宅成交面积排行榜前十位中，有七个是小户型为主的楼盘。然而，根据REICO报告，“今年以来部分城市90平方米以下商品住宅空置面积大幅增加，5月末空置面积增幅达到32.3%”。另外一个现象是，在楼市低迷的背景下，很多城市的高档住宅销售情况整体好于中低档住宅，而且价格亦比较坚挺。中小户型住宅项目可谓“几家欢喜几家忧”。

还有一个事实值得警醒。“70/90”政策具有很大的滞后性，目前多数城市“70/90”房源的供应量仅占总供应量的30-40%，比如上海网上房地产数据表明，7月份90平米以下一手住宅户型成交量比重为32.8%，而90-120平米面积段房型比重为29.2%。完全可以推测，待两年后各地90平米以下住宅供应比重都达到60-70%时，部分城市的部分区域将不得不面临供大于求的情况，甚至是严重的滞销。

与表情冷漠、立场坚定的政策相比，开发商的态度相当暧昧，且实际行动要灵活的多。在商言商，企业经营要在微观市场中摸爬滚打，在规划和开发产品之前，必须对市场有所预测，适销对路才是硬道理。市场经验表明，90平米以下房型以刚性需求、尤其是首次置业需求为主，而地位越来越重要的改善性需求则青睐中大户型。理所当然，在政策的约束下，部分开发商必然会阳奉阴违，大打“擦边球”。

手段倒也丰富，目前最流行的有两种。一种是“套型二合一”，在设计户型时，就把相邻的两套小户型设计成一套大户型号，一套两证，而且销售时明确要求两套一起购买。另一种是“偷面积”，慷慨赠送大露台、大阳台、空中花园，简单围合即成房间，且最多只算一半面积；增加挑空层，日后方便业主做夹层。近期金地在上海的“未未来”项目，最热销的是89平米的三房二厅房型，封露台后，摇身变成110平米的四房；华润在成都的“二十四城”项目亦同理。

毫无疑问，为了表面上满足政策要求，而扭曲了户型设计，必然会增加开发商和业主的成本，而且事后的空间改造亦与节能降耗的国策相悖，另外还会破坏建筑内部结构与外部立面，甚至引发邻里矛盾。可谓集众弊于一身。最让笔者担心的是，“70/90”政策的实施和效果显现都有很大的滞后性，而且很多城市已在《2008-2012年住房建设规划》中把这一政策延伸至2012年，几年后若真出现中小户型严重的供大于求，届时想要校正，又谈何容易？