商品房住宅小区车位权属问题探讨

商品房住宅小区车位权属问题探讨

张  民

[内容提要]  车位之争是一个普遍性的问题，在《物权法》颁布前对于车位权属的规定只是散见于零星的规章制度之中，而新的《物权法》也不能很好的解决这一问题，且缺乏可操作性。本文从立法现状、立法质疑、立法剖析三个方面分析探讨车位的归属问题，并从不同的角度提出立法思考，建议最高人民法院通过司法解释将《物权法》的某些条文细化。
[关健词]   住宅小区  车位  权属

随着城市化进程的发展和国民经济水平的提高，购车一族不断涌现，“车位之争”已成为社会关注的焦点，因车位问题产生的矛盾日益凸显，开发商、小区业主，物业公司对车位权属更是各执一词。“而作为建筑物区分所有中一具体制度的车位、车库的归属问题，一直是法律所忽略的冷角，仅于一些行政规章和规范性文件中散见有关小区停车位设施方面的规定，且相互之间不统一，确定标准存在差异。立法的滞后导致司法实践中出现很多问题。”(1)各地法院对此类案件的判决也是五花八门。尽管《物权法》对车位、车库归属作出合理界定，但只是大纲性的规定，缺乏可操作性，且有关车位权属的不同法律也存在矛盾，本文试图从立法现状、立法质疑、立法剖析三个方面分析探讨车位的归属问题，并为将来的立法和司法解释工作提出粗浅意见。
立法现状——《物权法》实施前的车位热销
现状一：天价车位比房贵
近一段时间，北京、上海、广州等国内大中型城市不约而同出现了停车位价格暴涨的现象，而在一大批炒家的追捧下，如今许多地方车位售价都升到每平方米1万元以上。“3万元钱就能买辆新车，可现在一个车位最少也得10万元”，这是《市场报》记者在采访中听到最多的抱怨。
现状二：车位热销
尽管车位价格昂贵，但仍“走俏”，主要原因是小区车位供不应求。上海阐北区某小区有1000多户居民，车位约有160个，可每天因无位泊车而在路边停放的车竟有200辆，这样的现象在上海及其他城市比比皆是。
现状三：车位投资“钱景高涨”
不少投资者认为，随着人均汽车拥有量的增加，乱停车得到进一步遏制，今后的车位势必紧张，投资前景看好，尤其是一些高档商务住宅区，由于炒家的介入，一些楼盘的停车位售价已达20万元至30万元一个，一人买下多个停车位的现象并不鲜见。
现状四：花钱不知买了哪个车位
据了解，有些早期住宅小区的停车位位置不明确，开发商划出一块停车位用于业主停车，很多业主买下的只是停车权，自己的车不是每天固定停在某个停车位，而是有位就停，先来先停，故往往造成花钱买了停车权业主有时无位可停，对此混乱情形，物业公司也无可奈何，因为他们不清楚底到底谁享有停车权。这种情况在很多城市都存在。
立法缺陷——《物权法》难断车位归属
《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附售或出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。通过上述现状，大多数人会产生以下几种疑问：第一、如此天价车位，为什么还会热销？第二、买多个车位的人是否就是真正需要停车的？购买车位的主体应否受到限制？第三、如果商品房转让，其所属的停车位是否必须附随转让？综上细分，法律对停车归属问题的规定，大致存在以下几种不足之处：
一、小区停车位置分地上停车位和地下车库两种，二者概念不同，多数小区的地上停车位占用的是小区的公共区域，所有权属于全体业主，收益权也属于全体业主。但地下车库到底应该归谁所有存在争议，目前《物权法》做出的是框架性的规定，对于车位的一些具体纠纷比较难于操作。另外还存在两个法律盲点：对于权属归开发商所有的停车位，其收费标准和执行是否应该由政府介入？业主委员会还没有产生的时候，业主共有的停车位如何收取？
二、《物权法》规定，如果车位在建筑规划内，业主在买房时应与开发商约定车位的归属，不过，由于业主大多处于劣势地位，在约定时会对业主不利，一般来说，如果车位已计入公摊面积，车位的所有权应归业主所有，但也存在弊端，当发生争议时，哪方负有举证责任，以及如何确认车库、车位是否摊入建筑成本。王宗玉教授认为：“公摊面积的计算涉及专业问题，法院很难查清。”
三、《物权法》第七十四条第一款的规定明显缺乏可操作性，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当先满足业主的需要。很多律师认为：“什么是应当首先满足业主的需要？如果开发商将其价格定得过高，业主买不起，算不算满足业主的需要。”另外，满足业主的需要，是否等同于优先购买权，如果业主以外的人出价更高，开发商可否不卖给业主。
四、业主买下车位后，在居住过程中因不再需要车位而转卖，是否必须卖给其他业主，如卖给非本小区的业主，其他业主如何救济？在具体操作上存在难点。
立法剖析——《物权法》没有突破传统民法概念，而小区车库、车位问题引发的新型权利类型已不能为传统民法所涵盖
一、从住宅小区停车位位置予以阐述
从我国目前的实际情况来看，商品房住宅小区的停车位大致可分为如下三种：第一种是住宅区地上停车位，第二种是住宅小区地下停车位，第三种是楼房首层架空层停车位。鉴于停车位住宅小区内所处位置的不同，其权利的展开及归属的判定也不同，下面将予以分别论述。
（一）住宅小区地上停车位的产权归属
    地上停车位是经政府颁发的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅区地面上直接设置以划线分割方式标明的停车位设施。通常来讲，房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元之后，并办理了初始登记及转移登记，房屋所有人便按份共有了该小区宗地号的全部土地使用权，由于停车位所在的面积包含在小区总土地使用面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体业主，也就是说，无论是开发商还是物业公司要在小区的地面设立停车位，必须得到全体业主的同意，才能设立和运营地面停车场。
（二）住宅小区的地下停车位的产权归属
住宅小区地下停车位是指利用地下空间而建造的停车位。确认地下停车位产权的归属必须先考虑建筑容积率的问题，建筑容积率=建筑总面积/土地使用权面积。只有计算建筑容积率的建筑物才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，才可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》对于不计算建筑容积率的建筑物由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物，不能单独取得《房地产证》。且不能从有房地产权的建筑物中分离，否则将违反房地产法律的强制性规定。
另外，再来看看目前有关土地和建筑物的关系，从《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《担保法》的规定来看，我国现今是采用“房随地走，地随房走”的立法模式。在这种模式下，地下停车场与其上面的土地不可分离但又互不相属。如何展开地下停车位的权利架构，必须先确定一点，地下停车场可以成为单独所有权的客体，但如果一概地赋予地下停车场单独所有权，亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全产权的话，会导致显失公平，其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的，换句话说，小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（房屋）分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。为此，不禁要问，依据我国现行的房地产法律关系架构，没有“地”，哪来“房”？按王泽鉴先生的话，此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物的所有人即全体业主，另外，从现实情况来看，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，自己不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的，也因此实践当中，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款，该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司无权处分。
（三）小区楼房首层架空层停车位的产权归属
小区楼房首层架空层停车位是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物。故关于楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形是一样的。
二、关于独立的空间使用权制度
根据1995年建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（简称《规则》），公用建筑面积可以分摊到购房者，开发商将公用建筑面积公摊纳入销售面积，并以此为基数计算房屋价款，同时《规则》又规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不应计入公用建筑面积部分，依此内容，不作为独立使用空间的地下车位可以作为公用建筑面积分摊计入销售面积，在售房价款中体现车位空间使用权的价值，那么对此开发商是否应向政府通过支付对价在一级市场取得该部分空间使用权的权利呢？不确定的立法往往给了开发商双重权利：一方面将车位纳入公用建筑面积分摊；另一方面又任意出售或出租车位获取收益。故笔者认为应设立独立的空间使用权制度。根据《物权法》第一百三十六条规定，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”实际上认可了空间使用权的存在。如果立法明确了独立空间使用权，可以要求开发商要获取权利时必须支付对价，以此更大程度地防止开发商的不当得利行为。
三、如何理解《物权法》第七十四条第一款
《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这一款应认为对车位、车库归属的原则性规定，可作如下理解：
（一）“首先满足业主需要”，这是相对于非业主而言，但这一款的主语应是开发商，即开发商出售车位、车库在任何条件下都应先满足业主的需要，如业主不需要，才能卖给非业主。
（二）满足业主需要不等同于优先购买权，优先购买权是指在同等条件下优先购买，如果业主以外的人出价更高则可以高价出卖，但是按照上述原则，业主以外的人在出高价的情况下也不能出售，这一点必须严格把握。由此产生一个问题，车库价格如何界定，若把定价权完全放手给开发商，不符合这一原则的精神，难以体现公平原则，故对车位、车库的价格政府应有适当的管理，进行宏观调控。
（三）在业主买下车位后，如果要转卖，也应适用这一原则，即应先满足其他业主的需要。
另外在实际中难以把握的还有一点，如何界定已经满足业主的需要，各业主中有车的、无车的、即将买车的就购买车位的权利来讲是平等的，但对于买多个车位的业主，是否应对其进行限制。笔者认为应进行限制，对于“业主的需要”应有一个法定的标准，比如说每户最多只能购买两个车位，这样可以防止很多不良现象的发生：车位紧缺，超数量购买车位造成车位更加紧缺，车位价格必将上涨，其结果是部分有车的人无钱购买车位，有车位的人无相同数量的车可停，又将造成新的停车混乱。有人认为可通过出租方式来平衡，这不符合《物权法》关于车位规定的立法精神，其立法主旨是解决停车问题，“满足业主的需要”是尽可能满足各业主用于停车的实在需求，而非是满足部分有能力购买多个车位的人炒作或盈利的需求。
立法建议——《物权法》的规定应通过其他法条予以细化
笔者认为可从以下几个方面考虑：
一、从权利本位上思考
我国尚未完全确立权利本位（个人本位）的思想。在以后的民事立法过程中当以权利本位为立法思想，“将权利本位所体现的真正价值通过立法与司法的良性互动及公民权利意识的培养植入我国社会生活中去。同时以此为指导，深入总结我国司法实践中的宝贵经验，构建出适合我国经济状况及国情的权利本法法律体系”（2），该法律体系折射到车位归属的问题上，应充分体现法的价值倾向，保障多数人的利益。房屋和车位买卖过程中，开发商处于少数、强势地位，购房者处于多数、弱势地位，开发商往往通过种种不平等的合同条款来强化这一地位，以便取得最大限度的利益。政府一般未对车位的设立加以引导，加上业主的“车位恐慌”情绪，使得开发商更觉得自己高高在上，为所欲为。故如何平衡这一买卖关系，笔者建议在车位的问题上应更多限制开发商的权利，比如开发住宅小区必须要求开发商配置相应的车位，在车位销售、出租或其他环节上对价格进行监控，让开发商意识到设立车位是其义务，且无利可图，如同许多居民区的杂物间一样。但在这一过程中，政府应对住宅小区车位的设计、设置等问题应进行合理的安排和引导。
二、从健全业主自治制度上思考
《物权法》规定的很多权利，如自行管理权、对物业公司的聘任权、监督权等，需业主自己行使，即业主自治。有人提出《物权法》的规定脱离现实，因为《物权法》大多权利赋予全体业主的，单个业主无权行使，现在把业主召集起来开业主大会很难实现，甚至连开会的场地都没有，所以说很多业主权利是没有实际意义的，但是从另一方面考虑，社区居民之间产生的多种冲突和纠纷，如果都要法院解决是不现实的。所以需要业主自治，这也是构建和谐社会的必然要求，按照《物权法》的规定，小区可以不设业主委员会，也可以不请物业公司，但必须设立业主大会，故政府应对设立和选举业主大会给予支持和引导，然后业主通过业主大会来制定相关的规则章程，解决业主间的矛盾，约束业主的行为。如果没有业主自治，根本无法执行《物权法》第七十四条第三款涉及到的停车收费问题。
三、从购房合同上思考
现在使用的购房合同是建设部制定的标准格式合同，内容不能更改，这种合同内容条款是公平的，但有些开发商常利用购房者不熟知格式合同内容，将某些合同条款更改为对自己更有利的内容，然后利用强势地位与购房者签订这种不平等的“格式合同”，当购房者发现问题时，已经很难再扭转，只好忍气吞声 ，所以笔者建议取消房屋买卖的标准格式合同，理由是：《物权法》属私法，充分遵循私法自治原则，这在第七十四条第二款中也完全体现出来。“只有当事人才是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖地替当事人进行选择”。（3）合同内容应由当事人自由约定，但建设部可以制定一个示范性合同文本，第一是为了明晰合同内容，第二是防止实际控制权还是会落到开发商手中。同时法律法规应细化关于房屋车位买卖的条文。
四、从业主的权利救济上思考。
业主关于车位的权利救济分两种情形：一种是开发商未满足业主的需要将车位卖给非业主，另一种是已购买车位的业主将车位、车库转卖非业主，笔者认为权利人可通过如下途径救济：
1、主张合同无效，理由是合同内容违背法律的强制性规定。即《物权法》第七十四条第一款。
2、主张无效的时间为一年，从知道或应当知道车位卖给非业主时起计算，该时间为除斥期间。
3、诉讼主体问题，提起诉讼的业主为原告，开发商或转卖车位的业主为被告，购买车位的非业主为有独立请求权的第三人。
4、案由问题，最高人民法院应新设案由，可以叫车位纠纷。
5、举证问题。对于此类问题应进行举证倒置，业主何时签订的买卖车位合同，合同内容是什么，开发商在此之前有没有关于车位销售的公示等事实应由开发商承担举证责任，原告唯一应承担的举证责任是证明开发商将车位卖给了非业主，如原告举证不能，可申请法院到相关登记部门调查。
但是行使上述救济途径之前，必须给《物权法》第七十四条第一款“满足业主需要”一个认定时间，即开发商或转卖车位的业主将卖车位的意思表示应通过一定时间的公示，若业主有未购买的意思，便可推定为已满足业主的需要。通过此流程后，如果其他业主再以此理由向法院提起诉讼，法院应当驳回原告的诉讼请求，当然，上述救济途径，建议最高人民法院通过司法解释详加规定。

(1)黄松有主编：《中华人民共和国物权法条文理解与实用》，人民法院出版社，第237条
(2)耿方、吴小敏：“民法的社会化分析”，载《法律适用》2005年5月刊，第96页
(3)同注(1)，第238页